在内地房企融资受堵时，许荣茂有计划的将优质资产大肆转移至境外，并通过BVI公司的系列运作，以及巧妙的财务安排下，成功实现在港红筹上市；在A股市场估值高于H股时，许荣茂又对旗下融资平台进行整合，将旗下的不同类型资产在不同市盈率资本市场间最优配置，实现家族资产的市值最大化。

对于世茂借壳A股上市公司，以及由此展开的一系列资产腾挪，在上篇《许荣茂的资产腾挪大法》中已阐述到，许氏家族企业的高收益逻辑是“低风险—高收益”，即通过一系列股权和资金运作，使得家族企业获得了更多的项目收益。与此同时，许荣茂还实施了境外转移—将众多优质地产陆续装入其控制下的BVI公司。

因为彼时世茂集团旗下现有的世茂股份（600823.SH）、世茂国际（00649.HK，原名世茂中国）两家上市公司的融资能力有限，而不断的拿地扩张使得资金缺口日益加大，同时主力开发的高档物业成本也较高。由于这种融资瓶颈，世茂系的地产业务在2004年就遭遇过发展停顿。所以，许荣茂迫切需要开辟新的融资途径来缓解资金压力。

对许荣茂而言，流动性更好的海外资本市场显然要比当时行情低迷、存在股权分置缺陷的A股市场更利于融资。将地产项目公司海外转移由离岸公司100%控股，就是为了财务审计和资产重组相对容易些，他的“预谋”是—将内地资产打包红筹上市，以再造一个全新的海外融资平台。

上市前的巧妙安排

世茂房地产控股有限公司（以下简称：世茂房地产）由此迅速于2004年10月29日，在开曼群岛注册成立。次年，许荣茂就着手打包赴香港上市事宜。

2005年2月24日，世茂国际宣布：公司主席许荣茂已将世茂集团在内地的11个主要项目打包，欲以“世茂房地产”的名义赴港上市，主业为从事内地大型物业开发。

为了实现世贸房地产的红筹上市，许荣茂也由此开展了一系列的资本运作：

1、打包优质地产项目翻开世茂房地产的招股文件就会发现，其亮点就是：拥有十三家项目公司，其中十一家是附属公司，另两家是联营公司??

在此，我们不妨就以其重点发展的项目—上海世茂滨江花园为例，来进行解读：

成功赴港IPO

2006年7月5日，世贸房地产携世茂集团最优质的资产成功在香港上市，发行股票占总股本的20%，筹集资金约40亿港元。
不过，世茂房地产的上市之路并非一帆风顺。2005年，由于宏观调控政策不断出台、美联储加息、房地产股走势低迷等原因，上市曾一度受阻，并致使其年末的负债率上升到84%。2006年，“国六条”的出台使得内地融资更加困难，而在重启红筹上市时，又因未解决同业竞争问题被再度推迟。此时的世茂，资金压力和长期债务压力已经较大，资金链吃紧到上市融资已成为其发展的必需之举，即便是“流血上市”。那么，许荣茂又是如何逆风招股成功的呢？
在内地房企融资受堵时，许荣茂有计划的将优质资产大肆转移至境外，并通过BVI公司的系列运作，以及巧妙的财务安排下，成功实现在港红筹上市；在A股市场估值高于H股时，许荣茂又对旗下融资平台进行整合，将旗下的不同类型资产在不同市盈率资本市场间最优配置，实现家族资产的市值最大化。
对于世茂借壳A股上市公司，以及由此展开的一系列资产腾挪，在上篇《许荣茂的资产腾挪大法》中已阐述到，许氏家族企业的高收益逻辑是“低风险—高收益”，即通过一系列股权和资金运作，使得家族企业获得了更多的项目收益。与此同时，许荣茂还实施了境外转移—将众多优质地产陆续装入其控制下的BVI公司。
因为彼时世茂集团旗下现有的世茂股份（600823.SH）、世茂国际（00649.HK，原名世茂中国）两家上市公司的融资能力有限，而不断的拿地扩张使得资金缺口日益加大，同时主力开发的高档物业成本也较高。由于这种融资瓶颈，世茂系的地产业务在2004年就遭遇过发展停顿。所以，许荣茂迫切需要开辟新的融资途径来缓解资金压力。
对许荣茂而言，流动性更好的海外资本市场显然要比当时行情低迷、存在股权分置缺陷的A股市场更利于融资。将地产项目公司海外转移由离岸公司100%控股，就是为了财务审计和资产重组相对容易些，他的“预谋”是—将内地资产打包红筹上市，以再造一个全新的海外融资平台。
上市前的巧妙安排
世茂房地产控股有限公司（以下简称：世茂房地产）由此迅速于2004年10月29日，在开曼群岛注册成立。次年，许荣茂就着手打包赴香港上市事宜。
2005年2月24日，世茂国际宣布：公司主席许荣茂已将世茂集团在内地的11个主要项目打包，欲以“世茂房地产”的名义赴港上市，主业为从事内地大型物业开发。
为了实现世贸房地产的红筹上市，许荣茂也由此开展了一系列的资本运作：
1、打包优质地产项目翻开世茂房地产的招股文件就会发现，其亮点就是：拥有十三家项目公司，其中十一家是附属公司，另两家是联营公司??
在此，我们不妨就以其重点发展的项目—上海世茂滨江花园为例，来进行解读：